Immobilie als Kapitalanlage: Rendite richtig rechnen

/ Einordnung

Rendite einer Immobilie verstehen: Kennzahlen, Rechenwege und Rechner

Ob eine vermietete Wohnung eine gute Kapitalanlage ist, entscheiden wenige Zahlen: wie viel Miete nach Kosten übrig bleibt, was die Finanzierung kostet und wie sich Ihr eigenes Geld dabei verzinst. AnlageHub erklärt diese Kennzahlen für Käufer in ganz Deutschland, mit Formeln in Worten, frei gewählten Rechenbeispielen und zwei Rechnern zum Nachrechnen. Ziel ist, dass Sie ein Exposé lesen und die Renditeangabe darin selbst prüfen können.

Die vier Kennzahlen, die Sie kennen sollten

Mietrendite und Kaufpreisfaktor: Was wirft das Objekt ab?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich Ihre eigenen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Preis. Für eine Entscheidung zählt nur die zweite Zahl. Wie Sie beide sauber ermitteln und welche Unterlagen Sie dafür brauchen, beschreibt der Ratgeber Mietrendite berechnen. Der Kaufpreisfaktor ist dieselbe Information andersherum: wie viele Jahresmieten Sie bezahlen. Er eignet sich vor allem für den Vergleich ähnlicher Objekte und als Grundlage für eine Preisverhandlung.

Gesamtkapital- und Eigenkapitalrendite: Was macht die Finanzierung daraus?

Die Gesamtkapitalrendite misst den Ertrag des Objekts auf das gesamte eingesetzte Geld, egal ob es von Ihnen oder von der Bank stammt. Sie ist die Schwelle für jeden Kredit. Liegt der Zins darunter, steigt die Eigenkapitalrendite, also die Verzinsung Ihres eigenen Geldes. Liegt er darüber, sinkt sie. Diesen Hebel erklärt die Seite zum Leverage-Effekt im Detail.

Cashflow: Passt die Immobilie in Ihr Monatsbudget?

Eine gute Rendite schützt nicht vor einer monatlichen Zuzahlung. Was nach Miete, Hausgeld, Rücklage, Zins und Tilgung tatsächlich auf Ihrem Konto passiert, zeigt der Cashflow. Der Ratgeber enthält einen Stresstest mit Leerstand und höherem Anschlusszins, den Sie vor jedem Kauf durchspielen sollten.

Die Rechner

Zwei Rechner nehmen Ihnen die Arithmetik ab:

• Der Mietrendite-Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Jahresmiete und Ihren eigenen Kosten die Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor.
• Der Eigenkapitalrendite-Rechner zeigt aus Investition, Eigenkapital, Jahresreinertrag und Zins die Gesamtkapitalrendite, die Eigenkapitalrendite und den Hebeleffekt.

Beide rechnen vor Steuern und ohne Wertänderung. Das ist Absicht: Eine Kalkulation, die nur mit Steuervorteil oder erhoffter Preissteigerung aufgeht, steht auf wackligen Füßen.

Vor dem Kauf: die Grundsatzfragen

Bevor Sie einzelne Angebote rechnen, lohnt ein Schritt zurück. Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt, hängt weniger an der Anlageklasse als an Ihrer Lage: sicheres Einkommen, eine Reserve neben dem Eigenkapital und ein langer Horizont. Der Ratgeber zerlegt die Rendite in vier Bausteine und enthält einen Selbsttest. Wie viel eigenes Geld Banken erwarten und wie viel Sie selbst als Puffer behalten sollten, steht unter Wie viel Eigenkapital für eine Kapitalanlage?.

Wer auf steigende Preise setzt, sollte wissen, was eine Wertsteigerung tatsächlich beiträgt, wenn man Kaufnebenkosten, Modernisierungen und Inflation abzieht. Die Seite zeigt, warum der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis meist deutlich mehr verspricht, als am Ende übrig bleibt.

Die Kosten, die oft fehlen

Viele Renditeangaben sind zu hoch, weil Kosten fehlen. Eigene Seiten behandeln die nicht umlagefähigen Nebenkosten, den umlagefähigen Teil des Hausgelds, die Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallwagnis. Für die Finanzierung finden Sie Seiten zu Tilgungssatz und Zinsbindung, für die Objektwahl zu Lage, zur vermieteten Wohnung und zum Vergleich von Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus.

Was AnlageHub nicht leistet

Die Inhalte erklären Rechenwege an frei gewählten Beispielen. Sie bewerten kein konkretes Objekt, treffen keine Preisprognose und ersetzen weder eine Anlage- noch eine Finanzierungs- oder Steuerberatung. Steuerliche Fragen wie Abschreibung oder Werbungskosten werden nur gestreift. Die Texte erstellt die Redaktion der makler.com Consulting GmbH i. Gr., Stand 11/2026.